은마아파트 재건축, 왜 이렇게 지연되고 있나?

은마아파트 재건축, 왜 이렇게 지연되고 있나?

 

강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 재건축의 대표적인 대상지로 오랜 시간 동안 주목받고 있습니다. 하지만 여러 가지 규제와 내부 갈등, 사업성 문제 등으로 인해 사업이 지연되어 왔습니다. 은마아파트 재건축이 지연된 이유와 현재 상황을 근거 자료를 바탕으로 정리해 보겠습니다.

 

1. 정부와 서울시의 재건축 규제: 높이 제한의 영향

 

은마아파트는 2017년 재건축 계획 당시 최고 49층까지 건설할 계획을 세웠지만, 서울시가 설정한 ‘35층 높이 제한’ 규제로 인해 사업이 보류되었습니다. 서울시는 조망권 보호 및 도시 경관 유지의 이유로 35층 높이 제한을 적용하고 있습니다. 현재 은마아파트 재건축 계획은 이 규제에 맞춰 최고 35층, 33개동으로 수정되었으나, 높이 제한이 사업성에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

2017년 8월에는 최고 49층으로 짓겠다는 정비안을 도계위에 제출했지만 서울시의 '35층 제한 룰'에 걸려 '미심의' 결정을 받았다.
같은 해 12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 내놓았으나 보류 판정을 받았고 이후 도계위 소위원회에 계류돼 있었다.
그사이 재건축 방식을 놓고 주민 간 갈등이 불거지면서 소송전까지...

관련 출처: 연합뉴스 보도

 

2. 주민 간 갈등과 내부 분쟁: 재건축 속도 저하의 주된 요인

 

은마아파트의 재건축 과정에서는 주민들 간의 갈등과 소송이 끊이지 않았습니다. 재건축 조합과 비상대책위원회 간의 분쟁, 세부 추진 방식에 대한 의견 차이 등으로 인해 재건축이 지연되었고, 이러한 내부 분쟁은 재건축 사업의 불확실성을 높였습니다. 소송에 소요되는 시간과 비용 또한 사업 진행을 더욱 어렵게 만드는 요소였습니다.

지난 조합장 선거 경쟁자였던 이재성 은소협 대표가 최 조합장에 대한 직무집행정지 가처분신청을 제기했다. 조합설립 동의를 하지 않아 조합원 자격이 없는 일부 소유주가 조합장 투표에 참여했고 일부 투표함 봉인이 훼손됐다는 점을 문제 삼았다. 올해 1월 법원이 가처분신청을 인용하면서 현재 최 조합장 직무는 정지된 상태

관련 출처: 한경잡지

 

3. 낮은 사업성: 용적률과 정부 규제가 문제

 

은마아파트는 이미 용적률이 204%에 이르는 중층 아파트로, 서울시 정비계획에 따라 공공주택 건설에 의한 상한용적률 완화로 250%까지 가능하지만 추가 용적률 확보가 제한적입니다. 여기에 소형 및 임대주택 의무 비율의 증가와 재건축 초과이익환수제와 같은 정부 규제가 사업성 저하에 영향을 미치고 있습니다. 이러한 이유로 사업성이 낮아 조합원 부담이 증가하면서 재건축 추진에 난항을 겪고 있습니다.

현행 용적률이 적용된 은마아파트 정비계획(2023년 2월 고시)에 따르면 전용면적 76㎡ 타입 소유주가 가장 큰 109㎡ 타입 분양신청을 하면 분담금 7억7000만원을 내야 한다. 최근 급격히 오른 공사비를 고려하면 해당 계획대로 재건축했을 때 분담금은 더 높아질 전망

관련 출처: 한경잡지

 

은마아파트 재건축 추진 타임라인

- 1996년: 재건축 추진 시작.

- 2003년 12월: 재건축 조합설립추진위원회 승인.

- 2010년: 네 번째 도전 끝에 정밀안전진단에서 조건부 재건축 판정(D등급) 획득.

- 2017년 8월: 최고 49층 재건축 계획안 제출. 그러나 서울시의 '35층 제한' 정책에 따라 미심의 결정.

- 2017년 12월: 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안 제출. 도계위에서 보류 판정 후 소위원회에 계류.

- 2022년 10월 19일: 서울시 도시계획위원회에서 재건축 정비계획안 수정 가결. 최고 35층, 33개 동, 5,778세대 규모로 재건축 계획 확정. 

- 2023년 8월 19일: 재건축조합설립 총회 개최. 초대 조합장으로 최정희 추진위원장 선출. 

- 2023년 9월 25일: 강남구청에서 재건축조합설립인가 승인. 

 

 

4. 안전진단 통과 지연: 재건축의 첫 단계부터 발목 잡힌 은마아파트

 

재건축을 위해서는 첫 단계로 안전진단을 통과해야 합니다. 은마아파트는 2002년부터 세 차례에 걸쳐 안전진단을 시도했지만, 강남구 심의위원회의 부결로 인해 오랜 시간이 지연되었습니다. 결국 2010년에 조건부 재건축 판정을 받았으나, 초기 단계부터 큰 지연이 발생한 것입니다. 이러한 안전진단 지연은 은마아파트 재건축 추진에 있어 초기부터 어려움을 겪게 만들었습니다.

 

관련 출처: 한경잡지

 

 

은마아파트 재건축의 미래

 

은마아파트 재건축은 정부와 서울시의 규제, 주민 간 갈등, 낮은 사업성, 안전진단 지연 등의 다양한 요인으로 인해 지연되어 왔습니다. 그러나 최근 상가 소유주들과의 협력, 35층 계획 진행, 시공사 선정 등 긍정적인 변화들이 나타나면서 재건축 추진에 대한 기대감도 함께 커지고 있습니다. 앞으로 재건축 초과이익환수제 등 재정적 부담과 내부 갈등이 해결된다면, 은마아파트는 새로운 전환점을 맞이할 가능성이 있습니다.

 

20년이상 1주택자, 재건축 부담금 70%까지 감면

초과이익환수제 개정안의 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 부담금 면제 기준 상향: 재건축 초과이익 부담금 면제 기준이 기존 3,000만 원에서 8,000만 원으로 상향됩니다.
• 연합뉴스
• 장기 보유자 감면 혜택 확대: 1주택자가 해당 주택을 20년 이상 보유한 경우, 재건축 부담금의 최대 70%까지 감면받을 수 있습니다.
• 연합뉴스

이러한 개정안은 은마아파트 조합원들의 재건축 부담금을 줄여주는 효과가 있을 것으로 예상됩니다. 특히, 장기 보유한 1주택자들은 상당한 감면 혜택을 받을 수 있어, 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.